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跟着“沪七条”重磅落地，上海楼市的结构性分化被眨眼间放大。
新政把外环内的限购门槛砍到最低，中枢区需求被精确激活，而外环外并莫得切实的门槛裁减，绝对沦为新政红利的“旁不雅者”。
市集的冷淡也给出酬谢。
上海本年入市的30+新址式样，仅怀山望1盘触发积分，日光盘更是寥寥，与旧年同期进出甚远。
让炸天团倍感未必的是，房企也并莫得借新政加快推新。
原因无非两点：一是忙着清库存，旧年滞销的屋子还没卖完，不少“新政销售大胜”海报齐靠库存撑大旗；二是土储告急，多家房企削弱拿地，新增房源供应天然难有冲突。
在炸天团看来，“沪七条”像一面镜子，照出上海楼市的真的底色：中枢区在回暖，远郊市集却在高库存中抗拒。
这窘境，关于夙昔为城市发展托底、高位拿地的远郊国企而言，尤为致命。褪去国企光环，它们只可八仙过海，开启扯旗放炮的“自救大战”。
炸天团梳理了几个典型案例，今天就带众人一同拆解，看这些郊区国企奈何破局解围。
01
上实集团：远郊折戟，武断总结主城区
3月13日，上海首轮土拍落下帷幕，上实城开以26.75亿元底价拿下徐汇长桥地块，时隔许久重返公开土拍，开释出战术转向信号。
该地块为原大华病院原址，出让面积2.76公顷，容积率 2.0，买卖占比不低于25%，计较打造地铁上盖袖珍详尽体。
上实城开曾透露，将对持审慎拿地、严控节拍、择机补储的策略。这次落子徐汇，无疑恰是其聚焦上海中枢区、总结安全区位的径直体现。
总结原因却是上实系在远郊市集的全线低迷。
行为上海实业(集团)有限公司旗下中枢肠产平台，上实城开为代表的一众子公司式样，如临港的上实听海、青浦朱家角的上实海上湾、崇明的上实和风院去化齐很差。
单个式样失利尚可归因于操盘，多式样流通溃逃，只可阐发战术与选址出现系统性偏差。
上实亲自可怜、交流策略：拔除盲目彭胀，削弱回主城区。
对如今的上实而言，拿对地仅仅第一步，造好房才是真的的历练。
02
奉发集团：1200套库存压顶，以旧换新破局
五大新城有这么一家国企，手抓大齐地皮储备，曾攫金不见人布局住宅式样，执行却被超 1200套滞销房源裹带——
它就是奉贤区属投控型国企的奉发集团。
奉发集团堪称是奉贤的“地面主”，集“融、投、建、管、运”于一体，深度参与区域地意见竖立，积蓄了深厚的原土资源与口碑。
但前些年的激进拿地，鄙人行期遇到千里重一击：
奉发贤荟悦邸、奉发云境PRO、奉发左岸晶邸和右岸晶邸、奉发云邸累计积压房源超1200套，且多为去化难度逐年递加的老盘，越拖越难卖。
比滞销更致命的，是品性短板进一步加重了自救难度。
这两年本是奉发的请托大年，但多个式样在预看房及请托后被业主吐槽：公区减配、墙面空饱读、地库发霉、渗漏行踪光显……宣传的“精工”落地齐成了“勉强”。
反馈在事迹上，奉发集团2025年债券中期叙述显露房地产业务毛利率已跌至-14.41%，不时侵蚀举座盈利智商。
屋子卖不动、利润变负数、请托压力大，“以旧换新”等于奉发集团打出的首张破局牌。
集团计较收购50套奉贤指定区域的二手房，由链家进行市集价评估订价，购房者出售二手房后，所得款项需定向置换旗下新址。
此举既对准了奉贤老城区二手房流动性不及的痛点，也试图通过资金闭环，定向消化库存，同期执行国企社会职责。
从反馈来看，该阵势得益了一定关心度，50组家庭完成登记，也走进了贝港新村、育秀新村等31个老旧社区。
但50套的置换额度濒临1200套的库存大山，终究是杯水舆薪，更无法责罚居品竞争力不及的根柢矛盾。
奉发集团也在寻求其他维度的冲突。
包括在岁首的办事总结会上，集团高层定下“死号召”，冷落要“聚焦攻坚房产去化”。还有经营已久的首个4.0院墅作品——上海之鱼1号院行将亮相，试图以居品升级撬动土产货改善客群。
上海之鱼1号院后果图
对奉发而言，以旧换新仅仅破局的滥觞，绝非尽头。去库存这一仗，只可赢，弗成退。
03
青浦新城发展：靠“房票+低密”双线解围
青浦这边，深耕二十余年的区属国企——上海青浦新城发展（集团）有限公司，雷同去化压力宽敞。
旗下首个商品房式样盛青云锦自2023年开盘以来往化迟缓，濒临印象青城的降价和时光新澍的升级，现时仍有500多套房源没卖出去。
本年年底请托在即，简直“卖成了准现房”。
集团正在试图对接青浦土产货“房票超市”，但愿借助政策与渠说念帮扶，锁定拆迁安置客群以消化存量。
天然，青浦新城发展集团也并非全线承压。
集团和中交城投献媚开采的低密式样南厢不雅宁府，1月首开仅37分钟售罄，单批次销售额冲突5亿元，成为开年“表象级红盘”。
南厢不雅宁府后果图，仅供参考这也为堕入窘境的郊区国企，指明了一条自救旅途，那就是：献媚开采、拥抱低密。
毕竟现时郊区的高层刚需居品内卷严重，而低密住宅凭借改革直的居住体验，依然保持着康健的购买力。
炸天团合计，尽管低密宅地算不上扭转行情的“救命稻草”，但至少给负重前行的郊区国企撕开了口子。
04
光明地产：换帅、裁部、缩编，只为“活下去”
光明地产的抗拒，更是老牌国企在地产隆冬中“断腕求生”的真的写真。
这家光明集团旗下的地产平台，曾鼓吹容许布局天下，楼市下行期也堕入了式样滞销、事迹巨亏的泥潭。
它在临港泥城板块开采的光明星城，是个2022年入市的超等大盘，分三期开采，举座去化惨淡。
旧年11月加推了324套，开盘于今只卖了不及5套房，去化近乎停滞。
光明星城实景图更辣手的是，式样处所的临港泥城板块自身就是“刚需绝缘体”，再加上商品房与动迁房价差翻倍，畴昔还要遇到一波冲击。
就连2020年开盘的光明府金山也还没卖完，光明地产在外地式样标推崇也差强东说念主意。
光明府金山实景图事实上，这些库存早就沦为了归并资金的负累。
销售缺欠径直导致光明地产事迹“过山车式”坍塌。
上行期的2017年还能狂揽近20亿元净利润，到2024年径直净耗损近10亿元，2025年更是预测巨亏26-37亿元。
这一切，齐是夙昔激进彭胀、重仓非中枢区域留住的苦果。
为活下去，光明地产最先初始“止血”阵势：
剥离仓储物流等非中枢业务，退出江浙等非深耕区域；2025年前三季度销售用度大砍48.25%，料理用度下跌16.99%，并推出“一盘一策” 的各异化营销式样，但奏凯甚微。
真的的“断腕”，发生在东说念主事与架构层面。
2025年11月，郭强认真卸任总裁，光明宿将王伟接棒董事长，立地掀翻架构风暴。
先是年底拆分合规风控部，又在岁首破除投资发展部与买卖料理部两大中枢部门，转而新设战术发展部，驱逐“拿地彭胀”的旧期间。
与此同期，东说念主员畛域从岑岭期的5000多东说念主缩减至1300东说念主。
王伟在新年致辞中直言，2026年是“转型决胜之年”，必须济河焚州，总结筹画本体。
天然背靠光明食物集团上百亿的输血，手抓53亿元现款，90多亿市值在上市地产国企中也不算低，但不时为负的筹画现款流和千里重的库存拖累，光明地产的扭亏之路一经举步维艰。
05
行业隆冬已从民企延长至国央企，这既是洗牌，更是总结。
当中枢区虹吸效应加重，国资布景早已不是保暖的“护身符”，购房者比任何本事齐更敬重品性与请托。
各式探索门径齐仅仅止损，惟有千里下心打磨居品、守住请托底线，才略自救告捷。
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